Signer une convention de divorce ne suffit pas à vous libérer de votre prêt immobilier. C'est pourtant l'une des idées reçues les plus répandues chez les couples en instance de séparation. Tant que la banque n'a pas formellement accepté de désolidariser l'un des co-emprunteurs, chacun reste redevable de la totalité de la dette, en vertu de l'article 220 du Code civil. Le crédit immobilier lors d'un divorce par consentement mutuel exige donc une anticipation rigoureuse, bien avant la signature des actes chez le notaire. À Nantes, Maître Claire Poussier-Libersa accompagne ses clients dans ces démarches sensibles, en coordonnant les volets juridique, notarial et bancaire pour sécuriser chaque étape de la procédure.
Lorsque vous divorcez à l'amiable et qu'un prêt immobilier est en cours, quatre solutions s'offrent à vous : la désolidarisation du crédit au profit d'un seul époux, le rachat de soulte pour devenir seul propriétaire, la vente du bien suivie du remboursement anticipé du prêt, ou le maintien en indivision. Chacune de ces options implique des démarches spécifiques auprès de la banque, qui doivent impérativement être engagées en amont de la signature de la convention.
En cas de divorce par consentement mutuel sans juge (depuis la loi du 18 novembre 2016), lorsque les époux sont propriétaires d'un bien immobilier en commun, l'état liquidatif notarié doit être établi et signé avant la signature de la convention de divorce, et non simultanément. Cet état liquidatif est ensuite annexé à la convention. Par conséquent, l'accord de la banque sur la désolidarisation ou le financement de la soulte doit être obtenu avant même la signature de l'état liquidatif, soit potentiellement plusieurs semaines avant la convention elle-même. Cette contrainte chronologique renforce la nécessité d'engager les démarches bancaires dès le début de la procédure, en lien étroit avec l'avocat intervenant en droit de la famille.
La désolidarisation consiste à libérer un co-emprunteur de son obligation de remboursement vis-à-vis de la banque. Contrairement à ce que beaucoup imaginent, la désolidarisation n'est jamais automatique ni un droit acquis. Elle équivaut, en pratique, à un réexamen complet du dossier, comparable à l'instruction d'un nouveau prêt.
Avant d'accepter, la banque vérifie quatre critères principaux : des revenus stables et suffisants pour l'emprunteur restant, un taux d'endettement inférieur à 35 % selon la règle du Haut Conseil de Stabilité Financière, un historique bancaire sans incident, et une valeur résiduelle satisfaisante du bien gagé. Si une pension alimentaire ou une prestation compensatoire est versée, celle-ci est comptabilisée comme une charge, réduisant mécaniquement la capacité d'emprunt.
Les deux co-emprunteurs doivent adresser chacun un courrier recommandé avec accusé de réception à la banque, accompagné d'un dossier complet comprenant bulletins de salaire, avis d'imposition, relevés de comptes et estimation professionnelle du bien. Ces deux lettres doivent avoir des contenus distincts : la lettre du co-emprunteur souhaitant se retirer indique sa volonté de se désolidariser, tandis que la lettre de l'emprunteur reprenant le prêt confirme qu'il assume seul l'intégralité du remboursement et renonce expressément à toute action contre l'autre pour les mensualités passées ou futures. L'absence de l'une ou l'autre de ces lettres bloque l'instruction du dossier. Les délais d'instruction varient de trois à six semaines pour les dossiers simples, mais peuvent atteindre six mois dans les situations complexes.
Un risque souvent méconnu mérite d'être signalé : lors de la rédaction de l'avenant de désolidarisation, la banque peut réviser les conditions initiales du prêt. Des cas documentés montrent que certains établissements refusent de maintenir le taux initial lors de la reprise en nom unique, en imposant un nouveau taux plus élevé. Ce risque est d'autant plus marqué si le prêt a été souscrit entre 2016 et 2022 (période de taux historiquement bas) et que les taux actuels sont significativement supérieurs. Cette éventualité doit être intégrée dans la réflexion avant de s'engager sur la voie de l'avenant plutôt que du rachat de crédit externe.
En cas de refus de la désolidarisation, trois recours demeurent possibles :
À noter : l'adaptation de l'assurance emprunteur après une désolidarisation constitue une étape distincte et non automatique. Si chaque époux était assuré à hauteur de 50 %, l'emprunteur restant doit impérativement porter sa couverture à 100 % du capital restant dû dès l'accord obtenu. L'ex-conjoint désolidarisé doit quant à lui adresser à son assureur une attestation de la banque confirmant son désengagement pour résilier son contrat. Grâce à la loi Lemoine (2022), l'emprunteur restant peut choisir librement un nouvel assureur à tout moment, à condition que le niveau de garantie soit équivalent à celui exigé par la banque — ce qui peut être l'occasion de réduire le coût de l'assurance. En revanche, passer d'une quotité de 50 % à 100 % sur un seul emprunteur peut entraîner une augmentation significative de la prime, voire une révision des conditions de couverture par l'assureur.
Le rachat de soulte permet à un époux de racheter la part de l'autre pour devenir seul propriétaire. Le calcul repose sur la valeur nette du bien : valeur vénale estimée par un professionnel indépendant, diminuée du capital restant dû, puis divisée selon les quotes-parts de chacun.
Prenons un exemple concret sous le régime de la communauté légale. Un couple possède un appartement estimé à 150 000 €, détenu à parts égales, avec un capital restant dû de 50 000 €. La valeur nette s'élève donc à 100 000 €. La soulte à verser au conjoint cédant est de 50 000 €, soit 50 % de cette valeur nette. L'époux qui conserve le bien devra financer au total 100 000 € : 50 000 € de soulte et 50 000 € de capital restant dû.
Sous le régime de la séparation de biens, la répartition ne suit pas automatiquement le principe du 50/50 : elle correspond aux quotités indiquées dans l'acte d'acquisition initial. Ainsi, si l'acte prévoit une répartition 60/40 ou 70/30, la soulte doit être recalculée en appliquant ces quotités à la valeur nette du bien.
Exemple : Maëlle et Tanguy Kervarrec ont acquis une maison sous le régime de la séparation de biens, avec une répartition de 70 % pour Tanguy et 30 % pour Maëlle, inscrite dans l'acte notarié. Le bien est aujourd'hui estimé à 280 000 €, avec un capital restant dû de 80 000 €. La valeur nette est donc de 200 000 €. Si Tanguy souhaite conserver le bien, il devra verser à Maëlle une soulte correspondant à 30 % de la valeur nette, soit 60 000 € (et non 100 000 € comme dans une division par deux). Tanguy devra financer au total 140 000 € : 60 000 € de soulte et 80 000 € de capital restant dû. Cette distinction, souvent ignorée, est pourtant déterminante pour le montage financier de l'opération.
Cette opération nécessite soit la négociation d'un avenant au contrat de prêt existant, soit la souscription d'un nouveau prêt intégrant les deux montants. L'accord de la banque doit être obtenu avant la signature chez le notaire. Les frais à anticiper sont significatifs : un droit de partage fixé à 1,1 % depuis le 1er janvier 2022, des frais de notaire représentant 7 à 8 % de la part rachetée, des frais de dossier bancaire oscillant entre 500 et 1 500 €, et le coût d'une nouvelle garantie.
Point essentiel : le rachat de soulte et la désolidarisation doivent être coordonnés lors d'une signature unique chez le notaire, afin d'éviter toute incohérence entre le titre de propriété et le contrat de prêt.
Conseil : la protection de l'époux cédant pendant la période entre la signature de l'acte de partage et le paiement effectif de la soulte peut être assurée par l'inscription du privilège de copartageant, prévu à l'article 2374 du Code civil. Ce mécanisme permet au notaire d'inscrire une garantie prioritaire sur le bien au bénéfice de l'époux cédant, qui lui garantit un paiement prioritaire en cas de vente forcée du bien. Cette protection est particulièrement utile lorsque la soulte n'est pas versée immédiatement à la signature des actes, mais différée dans le temps. Pensez à demander expressément cette inscription lors de la préparation de l'état liquidatif.
Lorsque ni la désolidarisation ni le rachat de soulte ne sont envisageables, la vente du bien reste la solution la plus simple. Le notaire verse directement le produit de la vente à la banque pour solder le prêt. Cette opération peut toutefois générer des indemnités de remboursement anticipé (IRA), plafonnées par l'article L.313-47 du Code de la consommation au montant le plus faible entre six mois d'intérêts sur le capital remboursé et 3 % du capital restant dû.
Illustration : pour un capital restant dû de 120 000 € à un taux de 1,80 %, le calcul donne 1 080 € sur la base de six mois d'intérêts, contre 3 600 € sur la base de 3 % du capital. Le montant le plus faible, soit 1 080 €, est retenu. L'article L.313-48 du Code de la consommation prévoit trois cas légaux d'exonération des IRA : une mutation professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint, le décès de l'emprunteur ou de son conjoint, et la cessation forcée d'activité professionnelle. Le divorce seul ne figure pas dans cette liste. Avant de considérer que les IRA s'appliqueront systématiquement, les co-emprunteurs doivent cependant consulter leur contrat de prêt : certains établissements prévoient une exonération contractuelle en cas de divorce avec liquidation du régime matrimonial, mais il s'agit d'un avantage contractuel, non d'une obligation légale.
Le risque de vente à perte doit être anticipé : si la valeur vénale du bien est inférieure au capital restant dû (situation de surendettement immobilier ou marché local déprimé), le produit de la vente ne suffit pas à solder le prêt. Les deux ex-co-emprunteurs restent alors tenus de rembourser la différence à la banque, solidairement, même après la vente. Ce scénario doit être évalué avant de retenir l'option « vente » dans la convention, en comparant systématiquement l'estimation professionnelle du bien avec le capital restant dû figurant sur le tableau d'amortissement.
Si la vente intervient après la signature de la convention, il convient de prévoir une clause conditionnant le partage du produit à la réalisation effective de la cession.
À noter : vendre le bien avant de signer la convention de divorce permet d'éviter le droit de partage de 1,1 % calculé sur la valeur nette du bien, qui s'applique lors de toute liquidation de communauté impliquant un bien immobilier. En procédant à la vente pendant le mariage (avant la signature de la convention), le bien n'a plus à figurer dans l'état liquidatif notarié. Cette stratégie ne dispense pas d'informer les avocats de la vente réalisée, car ils doivent lister dans la convention tous les biens ayant fait l'objet d'un partage dans le cadre de la séparation. Elle n'est pertinente que si les deux époux s'accordent sur la vente et sur son calendrier.
Le maintien en indivision constitue une quatrième option que la convention de divorce peut prévoir, mais elle présente des risques qui doivent être clairement exposés aux deux époux. Dans cette configuration, les deux ex-époux restent copropriétaires du bien, ce qui implique la rédaction d'une convention d'indivision notariée annexée à la convention de divorce, valable cinq ans et renouvelable par tacite reconduction.
Le prêt reste toutefois à deux noms et la solidarité bancaire se maintient intégralement. À tout moment, l'un des ex-époux peut invoquer l'article 815 du Code civil (« nul ne peut être contraint de rester dans l'indivision ») pour forcer la vente ou le rachat du bien, ce qui peut créer un blocage. Le coût de mise en place de cette option représente environ 1,1 % à 1,5 % de la valeur du bien (droit de partage et frais de notaire inclus). Cette solution est parfois retenue pour des raisons pratiques — par exemple lorsqu'un bien situé dans un marché baissier ne peut être vendu sans perte, ou lorsque les enfants du couple poursuivent leur scolarité à proximité — mais elle ne met aucun des deux ex-époux à l'abri d'un appel de la banque en cas de défaillance de l'autre.
La convention de divorce doit impérativement prévoir des dispositions précises concernant le prêt immobilier. La clause de garantie de passif engage l'époux attributaire du bien à supporter seul l'intégralité du solde du prêt. Elle est utile entre époux, car elle permet à l'un de se retourner contre l'autre en cas de défaillance. Toutefois, elle reste inopposable à la banque, qui n'est pas partie à la convention.
La clause de bonne fin bancaire conditionne l'efficacité du partage à l'obtention de l'accord formel de la banque, dans un délai précis. Elle prévoit une solution de repli — généralement la vente du bien — si cet accord n'est pas obtenu à temps. Sans cette clause, le co-emprunteur sortant reste indéfiniment exposé. Si l'époux reprenant le bien doit financer la soulte par un nouveau prêt, il doit en outre produire au notaire une copie de l'offre acceptée avant de signer l'état liquidatif.
L'ensemble de ces démarches bancaires doit être engagé dès le début de la procédure, sans attendre que la convention soit finalisée.
Les conséquences d'une absence de régularisation sont lourdes. L'ex-conjoint qui quitte le bien sans désolidarisation formelle reste co-emprunteur solidaire. Concrètement, la banque peut lui réclamer la totalité des mensualités en cas de défaillance de l'autre, même plusieurs années après le divorce.
Sa capacité d'endettement reste obérée par le prêt commun. Imaginons un ex-époux dont les revenus permettent théoriquement un endettement de 35 %, mais dont le prêt commun représente déjà 20 % de ses revenus : il ne dispose plus que de 15 % de capacité d'emprunt pour un nouveau projet immobilier. Il lui est alors quasiment impossible de se reloger en accédant à la propriété.
Plus grave encore, un impayé de l'ex-conjoint occupant le bien peut entraîner l'inscription des deux co-emprunteurs au FICP (Fichier des Incidents de remboursement des Crédits aux Particuliers) de la Banque de France. Le co-emprunteur sortant se retrouve alors fiché sans avoir été à l'origine de l'incident. Une simple clause dans la convention prévoyant la prise en charge des mensualités par l'un des époux ne lie aucunement la banque et n'offre aucune protection réelle sans désolidarisation actée.
Exemple : Nolwenn Bréhat et Erwan Lestienne divorcent à l'amiable en 2022. Leur convention prévoit qu'Erwan conserve la maison familiale et assume seul les mensualités du prêt. Cependant, faute d'avoir obtenu la désolidarisation auprès de la banque, Nolwenn reste co-emprunteuse solidaire. Dix-huit mois plus tard, Erwan connaît des difficultés financières et cesse de rembourser le prêt pendant trois mois. La banque inscrit les deux ex-époux au FICP. Lorsque Nolwenn souhaite contracter un prêt pour acquérir un appartement à Nantes, sa demande est refusée en raison de ce fichage. Elle doit alors engager une action contre Erwan sur le fondement de la clause de garantie de passif prévue dans la convention — une procédure longue et incertaine, qui aurait pu être évitée par une désolidarisation effective avant la signature des actes.
L'anticipation est la clé pour éviter ces situations. L'avocat joue un rôle central dans la rédaction des clauses protectrices et la coordination entre démarches bancaires et notariales. À Nantes, le cabinet de Maître Claire Poussier-Libersa intervient en droit de la famille avec une approche fondée sur l'écoute, la réactivité et un accompagnement humain dans ces moments souvent délicats. Si vous êtes confronté à un divorce impliquant un crédit immobilier, n'hésitez pas à solliciter le cabinet pour bénéficier d'un accompagnement rigoureux, de la première consultation jusqu'à la signature définitive des actes.